Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как живут торговые центры?

Открытие офисного центра является непростым, но выгодным решением. Чтобы оценить то, насколько прибыльным будет Ваше предприятие, необходимо обратиться к бизнес-плану офисного центра. Этот документ, тщательно разработанный грамотными специалистами, опирается на подробный анализ денежных потоков, анализ рентабельности девелоперского проекта и маркетинговые исследования. Он учитывает:

• соотношение спроса и предложения на рынке;
• конкурентоспособность других фирм;
• предполагаемые риски.

Используя бизнес-план офисного центра можно построить надёжный бизнес, приносящий стабильно высокий доход, гибкий и активно развивающийся. С его помощью можно:

• правильно оценить перспективы;
• рассчитать необходимый уровень затрат;
• привлечь инвестиции;
• «отбить» вложенные деньги.

Решение вышеперечисленных проблем упрощает запуск дела. Поэтому можно спокойно работать в своё удовольствие.

РАЗРАБОТКА ИНДИВИДУАЛЬНОГО БИЗНЕС-ПЛАНА «ПОД КЛЮЧ».

Составление полноценного индивидуального бизнес-плана. Проведение исследования рынка. Финансовое планирование. Расчет трех сценариев развития бизнеса. Анализ рисков. Оформление бизнес-плана. Привлечение команды экспертов: инженеров, маркетологов, руководителей действующих аналогичных бизнесов для работы «под ключ». Стоимость: от 110 000 до 250 000 рублей Срок изготовления: от 1 до 1,5 месяцев
Вы можете заказать разработку индивидуального бизнес-плана. Стоимость работы составит от 110 до 250 тыс. рублей, срок изготовления бизнес-плана от 1 до 1,5 месяцев. Или вы можете скачать полноценный аналогичный бизнес-план по ссылкам ниже:

Бизнес-план открытия бизнес-центра

Для составления профессионального бизнес-плана строительства бизнес-центра потребуется в первую очередь проанализировать рынок, в том числе:

• Конкурентов;
• Порядок ценообразования;
• Объем спроса на услуги;
• Предпочтений клиентов.

Кроме того, важно правильно составить финансовую модель. Ведь от того, насколько точными будут прогнозы прибыли и издержек, будет зависеть срок окупаемости проекта как важнейший показатель оценки его эффективности.

Выявление основных рисков и вероятности их возникновения служит основой для разработки комплекса мер по борьбе с ними.

Отзывы сотрудников Центра развития бизнеса

Центры развития бизнеса – это довольно востребованный вид услуг, предлагаемых в крупных торговых и бизнес-центрах. Центры предлагают различные консультационные, юридические, организационные и прочие услуги предпринимателям и оказывают помощь и сопровождение в самых разных отраслях ведения бизнеса.

Сотрудники, работающие с такими организациями, сходятся во мнении, что такого рода услуги повышают эффективность и производительность бизнеса и в конечном итоге способствуют увеличению продаж. Открытие такого центра станет дополнительным источником бизнес-центра и еще одним информационным поводом для его продвижения.

Отзывы наших клиентов

Отзыв на бизнес-план строительства коттеджей
Очень качественная финансовая модель, которая позволяет менять все параметры и тонко настраивать проект. Бизнес-план строительства коттеджей, купленный на сайте plan-pro.ru позволил нам привлечь частные инвестиции в размере 50 миллионов рублей. Спасибо за образцовую работу!

Всеволод Владимиров, Финансовый директор, г. Нижний Новгород

Отзыв на бизнес-план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов

При заказе готового бизнес-плана в консалтинговой фирме plan-pro.ru немного волновалась, но зря. Бизнес-план составлен предельно качественно, готовый документ стоит своих денег. Он помог мне получить в банке ВТБ кредит на сумму 85 миллионов рублей на строительство жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов.

Александра Гаврилова, Владивосток

Отзыв на бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу

Бизнес-план покупали для собственных нужд, для расчёта окупаемости проекта и других параметров. Формулы для расчёта точки безубыточности и для вычисления общей прибыли изложены достаточно простым и понятным языком; можно подставлять и изменять цифры в зависимости от инфляции и прибыли; красивое оформление.

Максим Максимович Исаев, г. Москва

Отзыв на бизнес-план строительства торгового и развлекательного центра

Бизнес-план, который аналитики из консалтинговой компании plan-pro.ru выполнили в соответствии со всеми российскими и международными стандартами, позволил привлечь инвестиции на общую сумму свыше 60 миллионов рублей. Инвесторов приятно впечатлил готовый бизнес-план: очень качественная и добросовестная работа, прекрасно проработаны детали.

Юлия Николаевна, Исполнительный директор, Самара

Отзыв на бизнес-план строительства и открытия бизнес центра

Заказали в компании План-Про составление бизнес-плана, в результате этот документ помог нам получить кредит на 170 миллионов для строительства и открытия бизнес-центра. Аналитики проделали огромную работу, чтобы составить документ грамотно и в срок. Банк получил исчерпывающие ответы и выдал нам кредит, поэтому спасибо большое.

Алтынай Бехсимбаева, г. Волгоград

Отзыв на бизнес-план бизнес центра

До старта проекта по созданию бизнес центра воспользовались услугами ПланПро и скачали у них готовый бизнес-план. Документ составлен профессионально, информация полная и хорошо изложена, все расчеты обоснованы, а финансовая модель позволяет быстро рассчитать прогноз основных показателей деятельности и подстроить бизнес-план под свои особенности. Использовали этот документ при ведении переговоров с инвесторами, все согласились вложить свои средства в наш проект. Совокупный объем привлеченных инвестиций составил 50 млн. рублей.

Щепкина Оксана Романовна, г. Владимир.

В России наблюдается падение продаж. Опустеют ли из-за этого торговые центры?

Несколько лет назад в США начался спад в секторе аренды коммерческой недвижимости, из-за чего, по прогнозам экспертов, скоро закроется порядка 25% действующих торговых центров

. Сейчас похожая ситуация сложилась и в России вокруг ТЦ. Чтобы исправить положение, девелоперы переориентируют торговые площади под развлекательные зоны. Однако эта практика не всегда приносит выгоду. Поэтому в ближайшие 3 года, как полагают эксперты, в России закроется около 100 торговых центров общей площадью 1,2 миллиона кв.м.

Отголоски американского кризиса проявляются в нашей стране. Согласно официальной информации, в 2021 году не построят ни одного коммерческого объекта площадью более 100 тысяч кв.м. Самым крупным торговым центром, который введут в эксплуатацию в ближайшие месяцы, станет московский «Город Косино». Его общая площадь достигает 89,3 тысячи кв.м. Средний размер торговых площадей, сдаваемых в столице в текущем году, достигает 9,3 тысячи кв.м. Этот показатель за последние 12 месяцев уменьшился в 1,5 раза. А в сравнении с результатами 2015 года средний размер сдаваемых площадей снизился в 4 раза.

По мнению аналитиков, сейчас в России наблюдается процесс локализации спроса. Все больше арендаторов обращает внимание на небольшие площади. Такой спрос обусловлен запросами потребителей, которые чаще совершают покупки именно в небольших магазинах. Практика строительства торговых центров постепенно устаревает, вследствие чего инвесторы стали чаще вкладывать деньги в небольшие коммерческие площади.

Арендаторы бизнес-центра

Потребителями услуг по сдаче в аренду помещений различного назначения в бизнес-центре являются индивидуальные предприниматели и юридические лица. В бизнес-плане они разделяются на следующие основные группы:

• Компании по оказанию услуг населению;
• Фирмы, работающие в секторе В2В;
• Индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающиеся посредническими услугами.

Разделение, также, возможно по сферам деятельности

• Консалтинг;
• Поставки оборудования;
• Call-центры;
• Службы поддержки;
• Разработка сайтов и приложений;
• Рекламные и маркетинговые услуги;
• Подбор туров;
• Организация мероприятий и др.

Как отмечалось выше, в бизнес-центре, помимо офисов могут выделяться согласно бизнес-плану и производственные зоны для предприятий-изготовителей той или иной продукции, а также торговые павильоны, как правило, на первых этажах для магазинов и бутиков.

Чем большее разнообразие локаций представлено в бизнес-центре, тем большее количество потенциальных арендаторов он будет привлекать. Здесь важно учитывать предпочтения целевой аудитории и на основе этого формировать конкурентное преимущество в рамках бизнес-плана. Оно может быть следующим:

• Удобное месторасположение;
• Помещения разных размеров от 10 до 100 и более кв.м.;
• Общая инфраструктура;
• Подключение к коммуникациям;
• Низкая стоимость аренды;
• Выгодные условия, например, возможность каникул на время ремонта;
• Консультационная поддержка на всех этапах;
• Отсутствие возможности увеличения размера платы в одностороннем порядке;
• Современный дизайн и привлекательный внешний вид и т.д.

Также вас может заинтересовать бизнес-план строительства торгового и развлекательного центра. Этапы и принцип его открытия сходны, однако в части доходов и некоторых других позиций наблюдаются различия.

Показатели окупаемости и рентабельности

Прогноз на доходность бизнес-центра выстраивается на основании стоимости 1 кв.м. площади с учетом периодического увеличения размера аренды (раз в 2-3 года). Для бизнес-центра с площадью под сдачу в аренду приблизительно 5000 кв.м. при средней цене за 1 кв.м. в 2000 рублей ежегодный доход составит 120 млн рублей. Из этой суммы необходимо вычесть расходы на:

• электроэнергию – около 1 млн рублей в год;
• уборку помещений – 1,8 млн рублей в год;
• охрану – 1,2 млн рублей в год;
• зарплату обслуживающему персоналу – 3 млн рублей в год;
• рекламу – 800 тысяч рублей в год;
• прочие расходы – 10 млн рублей в год.

Итого по приблизительным подсчетам прибыльность проекта составит около 100 млн рублей в год, период окупаемости составит не менее 3 лет.

Юридическое оформление и модель бизнес-центра

В бизнес-плане может быть предусмотрено как строительство бизнес-центра, так и оборудование уже готового здания. В зависимости от выбранного варианта будут различаться не только стартовые инвестиции, но и особенности юридического оформления.

В любом случае потребуется, в первую очередь, зарегистрироваться в качестве юридического лица или индивидуального предприниматель. После этого, встать на налоговый учет и выбрать систему налогообложения.

Для строительства бизнес-центра в соответствии с бизнес-планом потребуется получить разрешение от комитета по градостроительству местной администрации. Для этого необходимо составить проектную документацию в соответствии со всеми имеющимися требованиями. После ввода в эксплуатацию оформляется заключение пожарной инспекции и санитарно-эпидемиологической службы.

При реконструкции уже готового здания потребуется получить только последнее заключение.

Общий план строительства

Строительство любого офисного центра начинается с выбора его местоположения в архитектурной среде города, для максимальной близости к деловой части и транспортным коммуникациям.

Также имеет большое значение стоянка автотранспорта на территории комплекса как для арендаторов, так и для их клиентов. Остальная площадь облагораживается ландшафтным дизайном, желательно с зелёными насаждениями.

В данном проекте сооружение для административного персонала будет расположено отдельно от строений. Офисные центры и корпуса для административного персонала представлены одно или двухэтажными строениями простой прямоугольной конструкции с одним центральным входом и несколькими эвакуационными выходами.

Для конструирования корпусов сооружений применяется технология лёгких стальных тонкостенных конструкций или сокращённо ЛСТК, которые представляют собой металлический каркас из профилей 100 мм, обшитый утеплёнными сандвич — панелями. Плюсы такого монтажа весьма очевидны: строительство можно проводить на фундаментах облегчённых типов, оно ведётся в любое время года и при любых климатических условиях, сроки монтажа очень невелики. Например, строительство среднего здания занимает срок около 5 месяцев (по договорённости с подрядчиком), с учётом установки всего оборудования и внутренней отделкой «под ключ». Благодаря малому времени строительства и относительно дешёвым материалам данные строения очень выгодны в экономическом плане, при долгом сроке эксплуатации.

• Фундамент под ЛСТК конструкциями используется плитный, который позволяет разместить объект на любом типе почвы, с минимальными подготовительными работами.
• Крыши планируется выполнить также из сэндвич-панелей, покрытых, для большей устойчивости к климату битумом. Форма крыши — простая двускатная с повышением высоты над верхней точкой в 1,2 метра.
• Над центральным входом планируется произвести монтаж козырька, покрытый профильным металлическим листом для защиты от внешних погодных условий.
• Входные двери представляют собой алюминиевые конструкции, с установленным в них одинарным стеклопакетом. Двери для пожарных эвакуационных выходов — утеплённые стальные. Для всех помещений офисных типов и административного центра в качестве окон используются конструкции ПВХ с установленными одинарными стеклопакетами и возможностью их открытия для проветривания помещений.
• Разделение на офисы или кабинеты производится при помощи более лёгкого каркасного профиля, с последующее обшивкой его при помощи гипсокартонных плит и заполнением полости каркасов при помощи минеральной ваты. Двери между помещениями сделаны деревянными, в деревянных коробках.
• Потолки используются подвесные. Высота каждого этажа около трех метров. В потолочных перекрытиях проходят все инженерные коммуникации, включая вентиляцию и системы энерго и водоснабжения. Система тушения пожара — автоматическая, расположена на каждом этаже и представлена датчиками — дымоуловителями и системой разбрызгивания воды. Также на каждом этаже предусмотренно место для установки пожарного щита.
• Активная система вентилирования расположена на первом этаже в техническом помещении и обеспечивает конвекционный обмен воздушных масс по всему пространству строения. Отопление, централизованное от системы теплоснабжения города.
• Резервное электропитание представлено дизельным генератором, необходимой мощности, находящимся в модуле вне сооружений и обеспечивающим их все потребности.
• Канализация осуществляется сбросом в общую городскую магистраль очистных сооружений. Водообеспечение также производится из общегородской сети.
• Корпуса снаружи обложены керамик — гранитной плиткой тёмного цвета. Цвет же внутренней отделки выбирается и согласовывается с заказником так же, как и тип напольного и настенного покрытия в зданиях. В комнатах, в которых расположены уборные, стены до потолка и пол покрыты керамик — гранитной плиткой светлого цвета.

Планировка сооружений, содержащих арендуемые офисы предполагает наличие фойе на первом этаже с установленным постом охраны здания и наличия комнаты хозяйственного инвентаря.

В административном строении дополнительно к холлу есть комната поста охраны, в которой персонал через общую систему видеонаблюдения может контролировать состояние как самих зданий, так и прилегающей территории.

Суммарная стоимость корпусов сооружений, без стоимости работ по их возведению представлена таблицей:

Этапы открытия бизнес-центра в бизнес-плане

Открытие бизнес-центра предполагает прохождение следующих этапов, определенных в бизнес-плане:

1. Регистрация бизнеса;
2. Выбор земельного участка для строительства;
3. Подготовка и оформление проектной документации;
4. Строительные и ремонтные работы;
5. Закупка и установка оборудования;
6. Подбор и найм персонала;
7. Получение оставшейся разрешительной документации;
8. Проведение маркетинговых активностей;
9. Организация открытия.

Перед этим проводится анализ рынка и определяется концепция будущего бизнес центра в рамках бизнес-плана. Готовый бизнес-план бизнес-центра вы можете скачать прямо сейчас, перейдя по ссылке ниже. В нем уже содержится вся необходимая для запуска проекта информация, в том числе проведены расчеты эффективности и целесообразности вложений, проанализированы основные риски.Такой документ позволит получить кредит в банке или привлечь инвесторов.

Организационные вопросы и расчет прибыльности

Перед началом строительства нужно рассчитать все предстоящие расходы на регистрацию ООО, оформление документации, проведение строительных работ, затрат на налоги и заработную плату. Расчет доходности должен состоять из продажи площадей и сдачи их в аренду.

После того, как бизнес-центр будет готов к открытию, необходимо выполнить действия по привлечению целевой аудитории.

Это может быть:

• реклама в прессе, социальных сетях, наружная реклама на улицах;
• создание сайта и его продвижение при помощи инструментов интернет-маркетинга;
• проведение тематических акций и мероприятий, целью которых является привлечение новых посетителей.

Составлением маркетингового плана необходимо заниматься заранее и серьезно. Чтобы привлечь арендаторов, нужно донести до них информацию и все преимущества работы в бизнес-центре. В первый год работы наполняемость бизнес-центров обычно не превышает 50% от общей площади, но при желании и достаточном количестве усилий можно добиться более высоких результатов.

Инвестиции в строительство бизнес-центра

На начальном этапе открытия бизнес-центра потребуется вложить от 20 до 100 млн. рублей в зависимости от масштаба в соответствии с бизнес-планом. Расходы осуществляются по следующим основным статьям:

• Аренда или покупка земельного участка — ххх руб.;
• Регистрация бизнеса — ххх;
• Оформление разрешительной документации — ххх;
• Строительные и ремонтные работы — ххх;
• Закупка оборудования — ххх;
• Маркетинговые мероприятия — ххх;
• Запас денежных средств — ххх.

В качестве дополнительных источников финансирования строительства бизнес-центра можно привлечь инвестиции или взять кредит в банке согласно бизнес-плану.

Выбор земельного участка и необходимое оборудования для бизнес центра

Особое внимание в бизнес-плане уделяется формированию перечня требований для земельного участка под бизнес-центр. Они включают в себя следующие:

• Оптимальным расположением является центральная часть города или промышленный район с хорошей транспортной доступностью;
• Категория земель земли населенных пунктов с соответствующим назначением;
• Возможность подведения всех коммуникаций;
• Площадь не менее 5000 кв.м. для строительства здания и оборудования парковки.

После того, как бизнес-центр построен, потребуется его оснащение и приобретение оборудования в соответствии с бизнес-планом:

• Сантехника для сан.узлов;
• Столы, стулья, кухонное оборудование для столовой;
• Мебель, компьютеры, принтеры для административных помещений;
• Охранная сигнализация, система видеонаблюдения и пожаротушения;
• Мебель, телевизоры для зоны отдыха;
• Проектор для переговорных комнат;
• Пропускная система;
• Предметы интерьера.

Маркетинговый план бизнес-центра

Список возможных маркетинговых активностей для бизнес-центра ограничен. Согласно бизнес-плану могут использоваться следующие:

• Создание сайта;
• Рассылка коммерческих предложений организациям и предприятиям города;
• Организация форумов и семинаров для бизнесменов;
• Публикации в бизнес-журналах;
• Участие в выставках недвижимости;
• Сотрудничество с риэлторами и агентствами, специализирующимися на коммерческой недвижимости;
• Оформление яркой вывески и др.

Особенности реализации проекта

Открытие офисного центра требует значительных финансовых вложений. В зависимости от площади и уровня бизнес-центра вложения могут окупиться через два -пять лет. Для того чтобы получить максимальную выгоду, необходимо на самом начальном этапе составить грамотный и продуманный бизнес-план. Это тот документ, который следует тщательно проработать, желательно совместно со специалистами.

Успешность бизнес-центра будет зависеть от таких факторов:

• от близости к главным транспортным магистралям города;
• от наличия высокоуровневых инженерных и коммуникационных систем;
• от качества внешней отделки, наличия системы эскалаторов и лифтов;
• от уровня охранных технологий.

При составлении бизнес-плана необходимо проанализировать существующий рынок офисной недвижимости и торговых помещений, тенденции его функционирования, определить ключевых конкурентов и особенности их работы. Следует определить, чем проект нового бизнес-центра будет выгодно отличаться от аналогичных структур.

Очень важно определить удобное место под будущую застройку.

Учитывая то, что здание наиболее эффективно функционирует в центральных районах, найти свободные площади не так просто. В некоторых случаях можно рассматривать варианты перестройки или реконструкции уже существующих зданий.

Впрочем, на сегодняшний день существует много примеров успешного функционирования бизнес-центров за пределами городов. Они привлекают арендаторов более низкой арендной платой, отсутствием пробок и многими другими факторами.

Финансовые аспекты деятельности бизнес-центра

Для построения финансовой модели и формирования финансового плана потребуется расчет прогноза основных показателей деятельности, таких как издержки, выручка и прибыль.

Прогноз расходов

В бизнес-плане предусматриваются следующие основные статьи ежемесячных затрат бизнес-центра

• Арендная плата — ххх руб.;
• Коммунальные платежи — ххх;
• Налоговые отчисления — ххх;
• Содержание и ремонт оборудования — ххх;
• Маркетинг — ххх;
• Заработная плата сотрудников — ххх.

Общая сумма текущих издержек бизнес-центра прогнозируется в бизнес-плане на уровне ххх руб. в месяц.

Прогноз доходов

Выручка бизнес-центра формируется за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов и может достигать согласно бизнес-плану до ххх руб. в месяц. Тогда, учитывая расходы, прибыль будет составлять от ххх руб. ежемесячно.

Персонал для бизнес-центра

Для обеспечения нормальной работы бизнес-центра потребуется нанять следующих сотрудников в соответствии с бизнес-планом

• Директор;
• Менеджер по работе с клиентами;
• Маркетолог;
• Бухгалтер;
• Юрист;
• Менеджер по закупкам;
• Охранник;
• Уборщица.

Срок окупаемости

От 3-х до 5-ти лет.

Бизнес-план строительства и открытия бизнес центра

Бизнес-план имеет четкую структуру, содержит подробные финансовые расчеты, а финансовая модель позволяет гибко менять любой параметр бизнеса. Это оптимальное решение для тех, кто планирует привлекать инвестиции, хочет получить кредит или иметь готовый шаблон для разработки своего бизнес-плана.

Структура финансовой модели строительства бизнес-центра

Финансовая модель – это отдельный файл в формате MS Excel – по сути это отдельный продукт, разработанный для планирования бизнеса и расчета всех его показателей. Каждый из параметров финансовой модели можно менять вручную. Макросов в финансовой модели нет. Все формулы прозрачны и доступны для изменения.

Детальный расчет инвестиций строительства бизнес-центра

В процессе работы над бизнес-планом мы просматриваем десятки различных источников информации. Это и данные поставщиков оборудования, и отраслевые порталы, и интервью с экспертами рынка, и данные официальной статистики – такой системный анализ данных дает полную картину по всем параметрам проекта: по ценам, по стоимости оборудования, по стоимости помещения, по затратам и т.д.

План доходов бизнеса

Необходимой составляющей полноценного бизнес-плана является гибкий план продаж. Важно с одной стороны иметь прогноз по бизнесу в целом, а с другой стороны иметь возможность посмотреть доходность в разрезе отдельного центра прибыли или даже отдельного продукта.

Прогноз движения денежных средств при строительстве бизнес-центра

Отчет о движении денежных средств — важнейший документ любого бизнес-плана. Содержит комплексную информацию об операционных, инвестиционных и финансовых поступлениях и оттоках компании, а также позволяет оценить общую картину результатов деятельности компании.

Что нужно учитывать после того, как будет составлен бизнес-план офисного центра

Анализ рынка

Перед началом любого бизнеса необходимо провести анализ и мониторинг ситуации в той сфере, в которой Вы собираетесь работать. В данном случае нужно собрать максимум информации обо всех бизнес-центрах, которые есть в городе или даже регионе.

Информацию нужно собирать, исходя из нескольких критериев:

• общей (суммарной) площади всех бизнес-центров;
• особенностей инфраструктуры каждого объекта;
• общего количества отдельных помещений;
• стоимости аренды 1 кв. метра;
• провайдеров;
• сотрудничества с обслуживающими компаниями – «клининговыми, охранными и т.д.

Весь этот массив данных нужен для прогнозирования рентабельности любого нового проекта.