Бизнес с низким потолком: почему мини-отель не сможет генерировать большой доход

Как организовать отельный бизнес

Принимая решение о расширении делового портфеля, часть предпринимателей задумывается о собственной гостинице. После первого же посещения развитой туристической страны и наблюдения за тем, как это сделано «у них», кажется странным, что у нас большинство отелей не перенимают удачный заграничный опыт и раз за разом наступают на старые грабли.

Престижность, распределение инвестиций, исполнение мечты – этим создание гостиничного бизнеса привлекает энтузиастов. Но восторженный подход, основанный лишь на личных наблюдениях и легкодоступной информации из сети, к сожалению, только множит неудачные проекты. Понимание причин чужого успеха или провала еще не дает представления о том, как организовать свой крупный или малый отель. Даже гостиничный технолог, хорошо представляющий, как работает гостиница, не сможет открыть собственное дело без дополнительных знаний.

С чего начать гостиничный бизнес

Сложность ведения бизнеса в этой сфере очевидна, ведь многое должно быть на высоком уровне: маркетинг, персонал, место, здание и оборудование, даже кухня. Предположим, вы уверены в своих идеях и знаете, что справитесь с тем, как вести гостиничный бизнес. С чего начать подготовку, как построить здание и открыть свой отель для того, чтобы не провалиться на старте и раскрыть весь потенциал идей – это именно та часть работы, в которой мы «доки» и знаем все, что нужно знать.

Независимо от того, стремитесь вы открыть мини-гостиницу на море или бизнес-гостиницу в крупном городе, придется проделать много работы еще на стадии планирования. Хорошо, если у вас есть опыт создания бизнеса с нуля, но даже если вы совершенно не представляете, как открыть гостиничный бизнес, и при этом обладаете бюджетом, желанием и идеей, то привлечением специалистов, опытных в том, чем вы еще не занимались, вы компенсируете отсутствующие знания. Даже мини-отель с нуля не сделать в одиночку, и, как в любом предпринимательском деле, в гостиничном понадобится много учиться и развиваться в процессе.

Любое дело начинается с идеи. Это тот этап, над которым можно поработать самостоятельно и без специальных знаний. Например, рано волноваться о том, что не ясно, как открыть на Черном море отель своей мечты или как заняться его оформлением, если представлением о нем, стоящем на берегу моря, живо только в голове. Стоит начать с блокнота, где последовательно будут найдены ответы на основные вопросы о создании гостиничного бизнеса:

Как начать – записать идею и все, что хочется реализовать в работе над проектом отеля.
Как развить – выделить сильные и слабые стороны идеи, последовательно расписать, как можно улучшить идею по каждому из пунктов; искать похожие проекты и отмечать в них то, что хотелось бы использовать у себя.
Как реализовать – перейти к исследованиям целевой аудитории, бизнес-планированию и последующему созданию проекта.

Даже такая очевидная вещь, как обдуманная идея, не всегда встречается среди бизнесменов, инвестирующих в гостиницу. Мы работаем над созданием отельного бизнеса на любом отдельным этапе или с нуля и до открытия и помогаем своим клиентам отшлифовать концепцию, сделать окончательный выбор и составить бизнес-план на основании исследования аудитории и гостиничной сферы в регионе перед тем, как заняться дизайн-проектом.

Пошаговая инструкция по открытию гостиницы

На основании полученных результатов анализов рынка и оценки рисков составляется бизнес-план с максимально точными расчетами. В целом весь алгоритм действий должен включать следующие пункты:

организация бизнеса – определение формата, регистрация, оформление необходимых лицензий, разрешений и других документов;
производственная часть – приобретение или аренда здания, ремонт, внутреннее наполнение, подбор персонала;
начало работы отеля;
реклама и продвижение;
дальнейшее развитие с возможным расширением.

Указанные действия можно сочетать между собой, чтобы ускорить реализацию проекта, а также менять некоторые местами, но только на начальном этапе открытия бизнеса. При отсутствии необходимых знаний и навыков в данной сфере крайне важно заниматься самообразованием, изучая литературу, посещая тренинги и курсы. Каждый шаг в отельном бизнесе должен быть выверенным и спланированным, иначе малейшая ошибка может привести к потере значительных ресурсов.

Выберите тип гостиницы

Определяться с форматом гостиницы необходимо с учетом особенностей той местности, где она будет стоять, а также потенциальной категории клиентов. Наиболее целесообразным могут стать такие варианты:

хостел – самый бюджетный и очень популярный у туристов, а также наименее затратный и быстро окупаемый для владельца вариант в формате общежития с номерами, вмещающими до 20 человек, общей кухней и санузлом на этаже (плюс зона отдыха по желанию);
мини-отель – весьма простой формат, предполагающий только обустройство небольшого количества номеров, регистрационной стойки и буфета;
мотель – тоже бюджетный тип гостиницы, располагаемый в придорожной зоне, рассчитанный на кратковременный отдых автотуристов и оборудованный неприхотливой мебелью с необходимым минимумом удобств;
гестхаус (гостевой домик) – небольшое частное предприятие семейного типа, предлагающее проживание «в гостях» с домашним обслуживанием и приготовлением пищи, поэтому требующее лишь небольшого переоборудования собственного дома;
курортный отель – связан с крупными вложениями, поскольку предназначен для качественного отдыха и развлечения, что предполагает наличие ресторана, бассейна, спортзала, сауны и других подобных сервисов;
бизнес–отель – ориентирован на решение деловых вопросов, ведение переговоров, организацию встреч, семинаров и других подобных мероприятий, связанных с необходимостью наличия конференц-залов с соответствующей оргтехникой, ресторанов и престижно оборудованных номеров.

Выбор того или иного формата зависит от имеющегося стартового капитала и целесообразности открытия в выбранной местности. Наименее затратными по начальным инвестициям считаются гостевые дома, мотели и хостелы, а курортные и бизнес гостиницы требуют крупнейших вложений, что связано с длительным сроком окупаемости и высокими рисками.

Изучите опыт конкурентов

Это самый простой способ узнать причины успеха и неудач. Особенно изучите отзывы их клиентов в системах бронирования типа Booking.com.

Подберите здание, помещение или участок для размещения гостиницы

Варианты расположения

Правильная локация считается одним из основных условий прибыльности проекта. При выборе месторасположения гостиницы должны учитываться несколько факторов:

Целевая аудитория:
если предполагается принимать автотуристов среднего класса, то мотель должен стоять вдоль магистральных линий: для иностранцев и бизнес–гостей необходим отель в центральной или аналогичной части города с хорошей транспортной развязкой.
Климатогеографические особенности:
для горнолыжного курорта потребуется более тщательное внутреннее обустройство.
Выбор места внутри региона. Чтобы определить конкретный участок на территории города, который оптимально подойдет для расположения отеля, следует проанализировать указанные выше факторы, влияющие на поток клиентов. В первую очередь это:
наличие конкурентов;
удобство для постояльцев.

Из всех возможных вариантов наиболее привлекательным может стать расположение отеля:

в центре или деловой части города;
рядом с основными достопримечательностями;
возле пунктов пассажирских перевозок (вокзалов, аэропортов и т.п.);
у береговой линии;
вдоль автомобильной трассы, у автозаправки.

При этом важно учитывать сочетаемость формата, целевой аудитории и местоположения гостиницы.

Выбор здания

В данном бизнесе крайне не выгодно пользоваться арендой. Это связано как с повышенной платой за здания, которые расположены в наиболее перспективных местах, так и с необходимостью соответствующей перепланировки с оборудованием территории, что нецелесообразно делать при неимении полных прав на недвижимость.

Второй вариант – приобретение участка и самостоятельное возведение гостиничного комплекса – требует масштабных инвестиций и занимает много времени. Поэтому чаще всего для этих целей покупают недвижимость или используют уже имеющуюся в личной собственности.

Наиболее удачными вариантами помещений, в которых можно открыть свою гостиницу, считаются:

первые этажи жилого дома;
освободившиеся общежития, планировка которых максимально соответствует гостиничным требованиям;
частные дома, от размеров которых будет зависеть формат гостиницы.

В РФ 1 октября 2021 года вступил в силу закон о запрете гостиниц в жилых помещениях (ФЗ от 15.04.2019 № 59-ФЗ “О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации”). Теперь для открытия гостиницы в квартире и сдачи там места, нужно перевести ее в нежилой фонд. Либо это может быть отдельное здание нежилого назначения, которое оборудовали специально под гостиницу. Нежилым помещением можно сделать не любую квартиру, а только если соблюдаются следующие условия:

Квартира находится на первом этаже или выше, но под ней расположены нежилые помещения.
В квартире имеется отдельный вход или его можно оборудовать.
В помещении никто не прописан и не живет.

Подвальные помещения использовать тоже нельзя, т.к. они являются общим имуществом собственников дома[Источник].

Кроме того, при выборе или перепланировке помещения надо учесть требования, предъявляемые к отелям любого типа:

на одного постояльца должно приходиться не меньше 6 кв.м., а в хостелах – от 4 кв.м. площади;
здание должно быть: электрифицировано;
подключено к водопроводной и канализационной системам;
оборудовано вентиляцией и мусоросборниками;

кабинеты администрации должны располагаться отдельно от номерного фонда.

При наличии достаточных стартовых инвестиций можно организовать строительство отеля с нуля. Но из-за слишком больших временных и финансовых затрат в наши дни чаще всего выполняется ремонт и перепланировка уже готового помещения.

Зарегистрируйте бизнес

Для легального ведения гостиничного бизнеса необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предприятия или создать общество с ограниченной ответственностью. Выбор в пользу или ООО зависит от масштабов предприятия, но практически во всех случаях, кроме строительства крупной бизнес гостиницы, можно ограничиться оформлением физического лица – предпринимателя.

Особенности налогообложения

Для налоговой регистрации отельного бизнеса используется два основных кода ОКВЭД:

55.11 – если предполагается создание в отеле заведения общепита;
55.12 – если в гостинице не будет пункта питания.

При выборе системы налогообложения следует учитывать некоторые особенности каждой:

ЕНВД – подходит для юридических и физических лиц, в которых числится не больше 100 сотрудников, а в случае с ООО – когда нет долевых участий свыше 25%;
УСН (6% на доходы-брутто) – при рентабельности более 40%;
УСН (15% на прибыль) – при рентабельности меньше 25%.

Общая система налогообложения (ОСНО) весьма невыгодна, поэтому ее выбирать не рекомендуется.

Необходимые документы

В целом, организация гостиничного бизнеса требует прохождения не только регистрации, но и ряда согласований, комиссий и других процедур. В результате у владельца должны быть в наличии такие документы:

регистрационное свидетельство;
подтверждение о взятии на налоговый учет;
арендное соглашение или правоустанавливающий акт на недвижимость;
техпаспорт и другие документы на здание;
документ о регистрации кассового аппарата в ФНС;
разрешения пожарной инспекции, СЭС;
договоры с обслуживающими, охранными и коммунальными организациями;
разрешение Роспотребнадзора.

Перечень может быть дополнен и другими документами, необходимыми при осуществлении определенных направлений деятельности (например, лицензией на торговлю алкогольными напитками).

Работа по франшизе

Франчайзинг в отельном бизнесе считается одним из лучших вариантов для старта, но только при открытии крупной курортной или бизнес-гостиницы. При покупке франшизы в договорном соглашении прописывается:

количество номеров;
набор предлагаемых услуг;
платежи за использование имущества;
роялти.

Начальный взнос варьируется в пределах 5000–45000 $. Эта сумма обычно дополняется ежемесячной платой в размере 2–5% от доходов. Зато франшиза позволяет получить готовую бизнес–модель и стать частью известного бренда, что обеспечивает значительное увеличение прибыли.

Оформите договор на покупку/аренду помещения, здания или земли

Если в аренду под гостиницу берется земельный участок, то только на долгосрочный период — десятилетия.

Проводим ремонт, обустройство или строительство

Вопросы, связанные с обустройством здания, можно начинать решать одновременно с прохождением регистрации. Это позволит быстрее завершить подготовительный этап и начать свою деятельность.

Внутреннее обустройство и меблировка определяется форматом отеля. Роскошное убранство, необходимое для фешенебельной бизнес–гостиницы, абсолютно не подойдет для хостела, причем не столько по стоимости, сколько по концепции.

В любом случае каждый номер должен быть обставлен необходимой для проживания мебелью. Наличие санузла определяется уровнем номерного фонда, поэтому он может находиться в номере или на этаже.

Кроме того, для поддержания конкурентоспособности необходимо учитывать некоторые тонкости, которые обеспечат создание приятной для постояльцев атмосферы и создадут положительную репутацию отелю. Для этого нужно обратить внимание на этапе открытия, а затем постоянно контролировать следующие моменты:

наличие питьевой воды в холле (лучше всего для этого подходит кулер);
поддержание чистоты в номерах, коридорах и во всех остальных помещениях вплоть до подсобных;
опрятность и вежливость персонала, который является главной визитной карточкой любой гостиницы.

В каждом номере желательно наличие комнатных растений, картин и другого подходящего декора.

Подберите персонал

Фраза «кадры решают все» в гостиничном бизнесе актуальна, как нигде больше. От того, насколько качественное обслуживание получит клиент, зависит, обратится ли он сюда повторно или в следующий раз будет искать другое место. К тому же именно из отзывов постояльцев формируется репутация отеля, поэтому, обслужив плохо одного, можно считать, что потеряли десятки других потенциальных жильцов. По этой причине при подборе сотрудников наряду с профессиональными навыками нужно уделять внимание характеру и внешнему виду кандидатов.

Основа кадрового состава формируется из следующих сотрудников:

управляющий – отвечает за организацию всей работы;
администратор – занимается размещением постояльцев и решает все, связанные с этим вопросы от бронирования до расчета;
горничная – поддерживает чистоту во всех помещениях;
охранник – обеспечивает охрану и безопасность;
технический работник – устраняет неполадки, ремонтирует мебель и оборудование.

Также нужен бухгалтер и делопроизводитель, но их можно взять по трудовому договору. При обустройстве точек питания потребуется подбирать персонал с соответствующей квалификацией. Если доход гостиницы сильно зависит от сезонности, работников лучше нанимать временно, а на постоянной основе держать минимальный штат.

Начните рекламировать и продвигать гостиницу + Полезное видео

Если половину успеха обеспечивает правильно подобранный персонал, то вторую половину – грамотный маркетинг. Не стоит забывать, что основная целевая аудитория в гостиничном бизнесе – это иногородние или иностранные граждане, которые осуществляют поиск подходящих для проживания гостиниц в Интернете. Поэтому основные усилия в рекламе должны быть направлены именно на эту сферу.

Для этого необходимо:

добавить свою гостиницу в системы онлайн-бронирования Booking.com, Tripadvisor, Ostrovok.ru, Hotels.com. За их услуги вам придется платить, к примеру, на Букинге 15% за оплаченное бронирование.
добавить адрес гостиницы в навигаторы и картографические сервисы. Инструкция по добавлению.
создать собственный сайт с фотогалереей, подробным описанием услуг и акцентом на преимуществах;
аналогичные страницы в социальных сетях.
использовать контекстную рекламу Яндекс.Директ и Google Adwords.

Сайт имеет смысл создавать только с функцией бронирования. Существуют CRM-системы для гостиниц, которые предоставляют сайт с подобной функцией. Например, такой CRM является MaxiBooking. Помимо сайта она еще и имеет возможность интеграции с Booking.com, что максимально упрощает работу и исключает случаи с двойным бронированием.

Все ресурсы должны быть актуальными и постоянно обновляться. На них можно публиковать интересные факты о местности расположения отеля, акции и новости о скидках. Также следует зарегистрироваться на различных сервисах по бронированию, в туристических каталогах и других подобных сайтах.

Кроме того, нужно использовать и все остальные возможности рекламы, включая:

размещение информации в СМИ, особенно в тематических изданиях и путеводителях;
установку баннеров и бигбордов вблизи авто-, аэро- и железнодорожных вокзалов, а также рекламных щитов вдоль дороги с указанием направления и расстояния до отеля;
проведение всевозможных акций, желательно с привлечением масс-медиа;
раздачу листовок возле вокзалов, в других местах скопления людей.

Лучше не ограничиваться одним мероприятием, а организовывать рекламу комплексно, чтобы охватить самую разнообразную аудиторию.

Нюансы гостинично-ресторанного бизнеса

Ресторанное дело – отдельная тема в отельном бизнесе. Питание – обязательная часть обслуживания гостя, и ей нужно уделить большое внимание. Даже если это простые завтраки, не говоря о сопровождении конференций, банкетах и вечернем ресторане – в организации питания в гостинице много особенностей. Если же вы ориентируетесь на полноценное меню и дополнительные услуги, можно говорить об отельно-ресторанном бизнесе, сочетающем сложность обоих направлений.

Для правильной организации дела нужно определить, какие услуги предоставляет отель:

Завтраки (обязательный минимум).
Мини-бары в номерах.
Питание на протяжении дня.
Полноценный ресторан.
Бар.
Буфет с закусками в лобби.
Комплименты на ресепшн (бесплатные сладости, снеки в упаковках для гостей).

Если это комплексный гостинично-ресторанный бизнес, нужно выбрать доступные гостю форматы:

A La Carte – меню с возможностью заказа любых блюд из полного перечня. Оплата по сумме стоимости блюд. Для такого меню в наличии всегда должен быть полный набор продуктов. Меню для постоянного потока клиентов в городских гостиницах с полноценным рестораном.
Шведский стол – когда все блюда уже готовы и расставлены, гость сам выбирает, что и в каком количестве есть. Оплата фиксированная. Такое меню подходит заведениям с одновременным питанием нескольких десятков человек.
Prix Fixe или Table D’Hote – подготовленное комплексное меню или меню с возможностью выбора одного из нескольких вариантов в каждой категории («первое, второе и компот»). Оплата фиксированная. Также надо заранее решить, осуществляется ли доставка в номер.

Если отель расположен в городе и ресторан будет посещаться местными жителями, нужно сделать отдельный вход с улицы для удобства горожан и разделения гостевых потоков. Также в городском отеле требования к кухне выше, чем в загородном.

Полноценное ресторанное дело в рамках гостиницы предъявляет свои требования к основному помещению, к кухне и оборудованию и, конечно, к персоналу. Для снижения расходов можно привлечь ресторанного оператора, который будет арендатором. В этом случае теряется прибыль от ресторана.

Бизнес-план открытия гостиницы

Ключевой этап подготовки для желающих открыть гостиницу, в котором закладываются вся концепция будущего проекта: планирование гостиницы как мини-отеля, загородного отеля, деловой гостиницы или чего-то другого; ее финансовая модель, просчитываются риски гостиничного бизнеса в регионе, определяется бюджет по открытию. Без бизнес-плана невозможно перейти к дизайну и проектированию.

Например, после изучения аудитории и региона с учетом бюджета выбрали открытие мини-гостиницы у моря на 4 номера. Бизнес-планирование должно обозначить все требования клиентов по отдыху на Черном море для предстоящего дизайн-проекта: состав гостей, что они делают в номере (для планировки номеров), на территории (для ландшафтного дизайна или патио). В плане предусмотрено, как построить на участке все необходимое, определен бюджет на план строительства, наполнение и само открытие мини-отеля.

Основные параметры для расчета бизнес-плана гостиницы

Ошибочно предполагать, что открыть гостиницу несложно – нужно только купить помещение, отремонтировать его и нанять подчиненных.

В этом деле есть много подводных камней: если их не учитывать, то есть риск пополнить список бизнесменов с неудачными проектами.

Успешный гостиничный бизнес требует составления грамотного бизнес-плана. Проект должен включать такие параметры, как местоположение, целевая аудитория, недвижимость, класс гостиницы.

Месторасположение гостиницы

Инфраструктура, преимущества и недостатки местности имеют важное значение для гостей. По этой причине в первую очередь необходимо составить список особенностей местности:

достопримечательности: природные, архитектурные, исторические, закрытые промышленные объекты;
природные объекты: парки, горы, лесные массивы, водоемы;
зоны для бизнес-встреч и мероприятий;
наличие, отсутствие какого-либо вида транспорта;
туристическая популярность, привлекательность региона;
наличие военных конфликтов, природных катастроф;
сезонность указанных преимуществ и особенностей.

Составленный перечень позволит приблизительно рассчитать количество людей, которым будет интересно остановиться в конкретной гостинице.

Ведущая целевая аудитория

От местности зависит то, кто в большинстве своем будет посетителями гостиницы. Это выдвигает требования к обслуживанию и организации помещения, а также к срокам пребывания в гостинице – например:

одиночные туристы, семейные пары останавливаются в среднем на 10-14 дней;
специалисты (посетители, которые находятся в командировке, приезжают на выставку или бизнес-семинар) – до 30 дней;
студенты-заочники – на 14-30 дней;
предприниматели – до 4 дней;
посетители, которые приехали в регион искать работу, – на 3-6 месяцев;
фрилансеры – на 1-6 месяцев;
паломники – до 5 дней.

От основной категории посетителей зависит формат проживания. Так, люксовые отели можно предложить предпринимателям и специалистам, хостелы – студентам и фрилансерам. Но для дополнительного источника дохода стоит обеспечить условия для проживания и тех посетителей, которые не формируют основную массу клиентов.

Недвижимость и ее правовой формат

Недвижимость устанавливает класс гостиницы, стоимость проживания в номере. Есть 4 варианта недвижимости, которые зависят от целей и финансовых возможностей.

Использование объекта недвижимости, находящегося в собственности. Необходимо, чтобы он соответствовал санитарно-эпидемиологическим требованиям к безопасности людей и самой идее бизнеса.
Приобретение недвижимости. Преимущество – самостоятельный выбор места размещения гостиницы, парковки. Недостаток – существенные финансовые вложения.
Строительство гостиницы. Подходящий вариант в том случае, если местность имеет потенциально высокую привлекательность для посетителей.
Аренда недвижимости. Для долгосрочного бизнеса это неподходящий вариант: в любой момент собственник может попросить освободить помещение.

Масштабы и класс гостиницы

Продумав концепцию гостиницы и особенности недвижимости, получится рассчитать количество мест и их распределение по номерам. Стандартная гостиница содержит комнаты на 1, 2 и 3 места (исключение – хостелы). Постояльцам предлагается возможность оплатить дополнительное койко-место.

Самый выгодный вариант – номера на 1-2 места. Также следует обеспечить 1-2 семейных номера и 1-2 номера класса люкс. Необходимо, чтобы категории номеров были приблизительно одинаковыми.

Чем выше класс гостиницы, тем просторнее должны быть номера. Также класс влияет на планировку санузла, площадь холла, иные услуги по обслуживанию клиентов.

Организация гостиничного бизнеса

Документы на строительство

Подготовив бизнес-план, определите, какие документы нужны для строительства гостиницы. Мини-гостиницы или что-то крупное , — процесс достаточно схож для любого гостиничного бизнеса. Создание частной гостиницы предусматривает подробную проектную документацию (делается после подготовки дизайн-проекта). Она отправляется на экспертизу, где выдаются разрешительные документы на строительство в соответствии с нормами для отелей. Когда здание готово, для открытия отеля нужны документы с заключениями Роспотребнадзора и пожарной инспекции.

Документы на открытие гостиницы

Для организации открытия с 2021 года нужно свидетельство о присвоении категории отеля по новой системе отельной классификации. Чтобы открыть собственный отель, нужно оформить и юридическое лицо. Обязательно документы нужны на контрольно-кассовый аппарат, лицензия на торговлю алкоголем, если таковой присутствует в меню или баре.

Для последующей работы надо продумать внутренние документы:

бренд-бук, раскрывающий использование единого стиля,
стандарты и правила обслуживания клиентов,
должностные инструкции для сотрудников.

Составление бизнес-плана гостиничного бизнеса с нуля

Чтобы открыть прибыльную гостиницу с нуля, нужно составить детальный бизнес-план. Это поможет избежать проблем и неудач.

Маркетинговый план

Задачей этой части документа считается трансформация преимуществ отеля в привлекательный продукт. Итогом плана маркетинга должен стать успешный запуск и высокая рентабельность нового объекта.

При составлении документа нужно провести анализ рынка. При этом необходимо учитывать место, направленность и формат гостиницы. В зависимости от перечисленных факторов целевой аудиторией могут быть следующие категории граждан:

туристы;
бизнесмены;
влюбленные пары;
люди, которые приезжают на лечение.

Обратите внимание! Каждая категория имеет личные предпочтения. В зависимости от этого отель должен предлагать тот или иной сервис и строить коммуникации.

Организационный план

Организация гостиничного дела имеет целый ряд особенностей. Чтобы работа могла начаться, на этом этапе нужно сделать важные шаги:

Получить право на занятие предпринимательством. Выбирая форму собственности, лучше отдать предпочтение ООО. Это поможет избежать ответственности по долгам своим имуществом. На этом же этапе следует выбрать систему налогообложения. Для небольшого бизнеса подойдут УСН или ЕНВД.
Пройти проверки контролирующих органов. К ним относят СЭС, пожарная инспекция. При положительном результате удастся получить разрешение Роспотребнадзора на расположение мини-гостиницы в доме.
Заключить контракты на обслуживание с внешними организациями. Так, могут потребоваться услуги по вывозу мусора, услуги прачечной, инкассаторов.
Получить лицензию на продажу алкоголя.
Пройти обязательную классификацию.

Обязательной частью подготовительного этапа считается составление детального бизнес-плана

Финансовый план

В этом блоке бизнес-плана нужно прописать перспективы окупаемости проекта. Также нужно оценить рентабельность, определить точку безубыточности по всем видам деятельности, сделать планирование.

При составлении финансового плана рекомендуется предусмотреть следующие статьи расходов:

аренда;
зарплата и страховые отчисления;
затраты на рекламу;
расходы на оплату коммунальных услуг;
услуги охранных организаций;
амортизация оборудования;
покупка расходных материалов;
непредвиденные расходы.

Инвестиции в гостиничный бизнес

Инвестируя в отельный бизнес, вы диверсифицируете свои ресурсы и, что привлекает многих, повышаете престиж своего бизнес-портфеля. Бизнес в России сейчас переживает новое время возможностей, инвесторы гостиничного бизнеса чувствуют себя достаточно комфортно, популярность отдыха внутри страны растет. Но перед тем, как готовить инвестиционный проект строительства гостиницы, определите, достаточно выгоден ли гостиничный бизнес для вас.

Среди сферы коммерческой недвижимости инвестиции в гостиничный бизнес по статистике являются не самым прибыльным вариантом, хотя и являются достаточно безопасными из-за того, что недвижимость сама по себе имеет ценность. Рассмотрим подробнее.

Доходы гостиницы

Несмотря на время возможностей для бизнеса в России, рентабельность гостиницы не самая высокая из недвижимости, в большинстве случаев она окажется ниже, чем у торгового или делового центра. И если для торгового центра можно сделать прозрачный расчет окупаемости по прибыли от сдачи площадей, то бюджетирование в отельном бизнесе осложняется тем, что до 70% составляет прибыль не от сдачи номеров, а от сопутствующих услуг. Таким образом, получается, что рентабельность гостиничного бизнеса зависит от того, насколько хорошо заполняются номера и насколько активно клиенты используют другие услуги. Для успеха и в том, и в другом нужны хорошие отзывы, маркетинг и персонал. Хорошие сотрудники особенно важны для рентабельности отеля и его репутации: их работа требует квалификации и велико ее влияние на клиентов. А человеческий фактор – это всегда дополнительный риск.

Доходность гостиницы определяют:

RevPar (доход от номеров в день, зависит от соотношения стоимости и загрузки номеров) – основной параметр,
дополнительная плата гостей за питание,
доходы от бара,
наличие арендаторов,
прибыль от других услуг.

В целом, EBITDA доходит до 40%

Отельное дело обладает определенной гибкостью, в случае кризиса можно выбрать, как повысить рентабельность гостиницы: к примеру, пересмотрев цены на номера или за счет снижения расходов на ФОТ и закупки.

Расходы гостиницы

Операционные расходы по гостиничному бизнесу велики за счет ФОТ для большого штата персонала, который требуется в отеле, коммунальных платежей и затрат на постоянные закупки (от продуктов питания до текстиля и бытовой химии).

План эксплуатационных расходов по отелю может быть снижен, если правильно распределить затраты на строительство и включить в смету строительства гостиницы качественные подходящие материалы и оборудование, которые будут справляться с нагрузкой, а также продумать логистику и обслуживание, чтобы надолго сохранить красивый вид комплекса.

Неизбежные издержки и расходы в гостиничном бизнесе связаны с поведением клиентов (поломка мебели, бой посуды, воровство). Для отеля это должно быть предусмотрено на стадии бюджетирования, а заблаговременная оптовая закупка «востребованных» предметов решит вопрос срочной нехватки и снизит их цену, что тоже сокращает затраты на гостиничный бизнес.

Почему инвестируют в гостиницы

Несмотря на сложность организации и ведения отельного бизнеса, он подходит для реализации амбиций. Свой отель приносит доход и при этом наглядно раскрывает индивидуальность владельцев, отражает их видение и идеи. Как работает инвестиция в отель на своего инвестора:

Недвижимость всегда можно продать или переделать под другие цели.
Гибкость в снижении расходов, востребованность даже в период кризиса.
Для загородных отелей фермерского направления – окупаемость затрат на ведение хозяйства, создание усадьбы.
Есть возможность личного использования инфраструктуры отеля, приглашения друзей.
Воплощение своих идеалов архитектуры, гостеприимства, туризма и отдыха.
Реализация социальной ответственности, польза для региона.
Возможность оставить след в истории.

Бизнес с низким потолком: почему мини-отель не сможет генерировать большой доход

Жители курортных или туристических мест часто считают, что прибыльным бизнесом может стать открытие небольшой гостиницы на несколько десятков номеров в их городе. Елена Лысенкова, гендиректор компании Hospitality Income Consulting, уверяет, что мини-отель до 20 номеров – это скорее, занятие для души, но не бизнес. О том, на какой доход могут рассчитывать владельцы гостиниц такого формата, Елена Лысенкова рассказала порталу Biz360.ru.

Досье

Елена Лысенкова

, основатель и гендиректор компании . Окончила МЭСИ (специальность «маркетинг и менеджмент»). Отвечала за запуск первых подмосковных дачных отелей «Истра Holiday» и «Лада Holiday», коттеджных посёлков , сети гостиниц под брендом «Азимут» (разработка и создание концепции и стандартов). Собственную компанию Hospitality Income Consulting, занимающуюся разработкой гостиничных проектов и диагностикой операционной деятельности гостиниц, создала в 2009 году.

Определимся с терминологией

В зависимости от количества номеров все отели можно условно поделить на три категории:

Крупные
. Это целые гостиничные комбинаты, в которых представлен разнородный или одноформатный номерной фонд от 300+ номеров.
Средние
. Количество номеров в таких объектах — от 120 до 300. Это самый массовый продукт, таких на рынке представлено больше всего.
Мини-отели
. Формально к ним относятся все гостиницы, в которых меньше 120 номеров.

Но у всех понятия о мини-отелях разные. Кто-то относит к ним отели на 50-60 номеров, а кто-то – гостиницы с 8-10 комнатами. Понятно, что по меркам тех, у кого 8 номеров, гостиница на 50 – очень крупная. А по версии тех, у кого 300 номеров, это отель до смешного маленького формата. Поэтому для данной статьи предлагаю «стандартными» считать объекты от 80 до 120 номеров, «компактными» — от 20 до 70 номеров, а все остальные называть «мини-отелями».

Мы будем говорить про мини-отели, в которых от 8 до 20 номеров. И проверим расхожее мнение о том, что если открыть такой мини-отель в условном Сочи, то можно довольно быстро разбогатеть.

Преимущества небольших отелей

Мини-отели могут быть хорошим рабочим местом для членов одной семьи
или их друзей.
Оборот такой мини-гостиницы не позволяет нанять большое количество профессионалов или людей «со стороны». Большого дохода такой бизнес не приносит (об этом поговорим чуть позже), но даёт зарплату всей его команде.

Такие гостиницы более душевные

. Так как это собственный бизнес, то его владельцы хотят «сделать хорошо и красиво» своим клиентам. Поэтому гости мини-отеля чувствуют более трепетное и внимательное отношение к себе по сравнению с гостиничными комплексами.

Номера в отеле могут быть разными, никаких стандартов тут не существует

. В создании номеров владельцы мини-гостиницы могут самовыразиться. Правда, у этого пункта есть и минусы (
см. ниже
).

Недостатки семейных гостиниц

Нехватка профессиональных кадров

. При фонде в 8-20 номеров в отеле, как правило, работают два сотрудника. У мини-гостиницы нет такого дохода, чтобы взять на работу менеджера, который будет качественно продавать её услуги, или специалиста по рекламе. В таком отеле каждый из его немногочисленных сотрудников должен уметь и хотеть делать всё качественно: заселять гостей, убирать номера, сервировать и так далее. Он, как в той поговорке – «и швец, и жнец, и на дуде игрец». В этом есть и отрицательный момент для самого собственника отеля – если он в нём работает, то никуда не может уехать из своей гостиницы (по крайней мере, в сезон высокого спроса). Причина снова в том, что у него нет оборотных денег для найма стороннего управляющего или дополнительных сотрудников.

Разные по оформлению номера

. Их сложнее продавать, чем категории в больших отелях – люкс, полулюкс, стандарт и так далее. Чаще всего, какой-то один номер получается при таком подходе крайне удачным, и гости начинают заказывать именно его. А когда он занят, то продать другой номер очень трудно. И получается, что в одном номере загрузка 100%, а другие – пустуют.

Сложный процесс закупок

. Если крупный отель что-то закупает или заказывает стирку постельного белья во внешней прачечной, то он может варьировать цену и время доставки. За счёт объёма он может договориться с поставщиками товаров или услуг о более выгодных для себя условиях. Маленькая гостиница, у которой объём в несколько раз меньше, не может достигнуть со своими контрагентами тех же условий коммерческого сотрудничества. Поэтому маленькие гостиницы пытаются объединить службу закупок. Они пробуют нанять хотя бы одного экспедитора с машиной, который будет им всё привозить.

Отсутствие сервиса как в крупных гостиницах

. Скорее всего, в мини-отеле не будет красивого фойе, службы ресепшн, которая работает 24/7, банкомата, ресторана или пункта обмена валюты. Здесь и питание, с большой долей вероятности, будет отсутствовать: чаще всего в мини-отелях отсутствует кухня. Максимум, что могут предложить гостям таких гостиниц – типовой завтрак, который заказывают в ближайшем ресторане или у кейтерингового партнёра. Поэтому крупные гостиницы не рассматривают такие мини-отели в качестве конкурентов: они не могут предложить клиентами такой же спектр дополнительных опций за ту же стоимость номера. И сделать цену ниже тоже не могут – они и так зарабатывают немного.

На какой доход можно рассчитывать

Посчитаем оборот гостиницы с десятью номерами. Допустим, каждый номер продаётся за 5 тысяч рублей. Мы возьмём очень оптимистическую ситуацию и предположим, что отель работает в сезонный месяц с загрузкой на 70%, а в несезон – 30%. В день он зарабатывает 35 тысяч рублей (5 тысяч за номер умножаем на 7). В месяц, в котором 30 дней, отель получает чуть больше миллиона рублей в сезон и 450 тысяч рублей в не сезон.

Но есть расходы на уборку номеров, стирку белья, зарплату сотрудникам, расходные материалы и, конечно, налоги и аренду. Если номер продаётся через Booking.com и подобные сервисы, то 20% от его стоимости забирает агрегатор. В этом случае тратить на рекламу даже 1% от оборота (10 тысяч рублей) не выгодно, т.к. такая сумма для инвестиций в продвижение ничтожно мала.

Поэтому важно понимать, что мини-отель – это больше занятие для души, а не высокодоходный бизнес. Тем более, если открыть отель в условном Сочи, где велик фактор сезонности. В этом случае полная загрузка возможна от силы два месяца в году (июль и август, плюс небольшая часть июня и сентября). Поэтому владельцу отеля необходимо этими двумя месяцами «прокормить» остальные 10. И он вынужден поднимать цену на номера не на 30-40%, как сетевые отели, а в несколько раз. А это отпугивает клиентов.

Когда мини-отель может быть выгоден

Лучший вариант с мини-отелем — когда он является сопутствующим бизнесом и помогает продавать основной продукт. Например, у вас есть SPA-комплекс за городом, при котором – небольшая гостиница. В ней могут остановиться люди, у которых нет сил или желания ехать домой. Или гостиница при медицинском центре, в который клиенты приезжают на длительный срок.

Некоторые стартуют в гостиничном бизнесе с такого небольшого отеля, а потом начинают развивать сеть, открывая новые мини-гостиницы. Чем больше номеров, тем больше можно зарабатывать. Поэтому если начинающему предпринимателю позволяют средства, то лучше открывать мини-отель на 50-60 мест.